Locazioni: nullità della controdichiarazione

Locazioni: nullità della controdichiarazione

La Corte di Cassazione, Sezioni Unite, con Sentenza n. 18213 del 17 Settembre 2015, Relatore Giacomo Travaglino, chiamata a pronunciarsi in seguito alla pronuncia della Corte di Cassazione, Sezione Terza, Ordinanza Interlocutoria n. 37/2014, ha rigettato il ricorso proposto dal proprietario di un villino romano nei confronti dei relativi conduttori.

Fatto
Il proprietario di un villino romano conveniva in giudizio i conduttori dell'immobile di sua proprietà innanzi al Tribunale di Roma, Sezione staccata di Ostia, per morosità.

Costituitosi in giudizio, i convenuti (gli affittuari) eccepivano l'infondatezza della domanda attorea (proprietario del villino) riferendo di essere in regola con pagamento del fitto come da contratto di locazione che si depositava agli atti del fascicolo del giudice di prime cure. Inoltre, i convenuti, che sulla scorta della richiesta processuale attorea, ritenendo di vantare credito presso il proprietario dell'immobile locato in virtù del fatto che era vigente tra loro un contratto di locazione con importi nettamente inferiori rispetto a quello azionato in giudizio, richiedevano il pagamento degli importi mensili incautamente corrisposti dagli stessi ed indebitamente ritenuti dal proprietario del villino.

Dal canto suo, il proprietario del villino insisteva per l'accoglimento della propria tesi e riferiva l'esistenza di un contratto legale, redatto a soli fini elusivi di norme imperative fiscali, e di un contratto reale contenente, a sua volta, l'esatto importo mensile da pagare.

Il Tribunale di Roma, sezione staccata di Ostia, così decideva: a) rigettava il ricorso del proprietario del villino ritenendo nullo il contratto reale, quello dissimulato, ai sensi dell'art. 13 della legge n. 431 del 1998; b) condannava l'attore (il proprietario del villino) alla restituzione della somma pagata dai conduttori del villino a titolo di differenza rispetto agli importi previsti nel contratto legale a titolo di indebito oggettivo.

Il proprietario del villino proponeva appello avverso tale sentenza e, rifacendosi alla circostanza che il contratto dissimulato era stato stipulato in epoca successiva a quello reale, riteneva che il giudice di prime cure fosse incorso in errore di fatto.

A nulla valsero l'impugnazione del proprietario del villino, la Corte di Appello di Roma rigettava la predetta impugnativa e confermava l'interpretazione che  della vicenda ne aveva data il Tribunale di Roma.

Visto il provvedimento della Corte capitolina, il convenuto ricorreva in Cassazione per la definitiva risoluzione della controversia.

Decisione
La Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, soffermandosi, anzitutto, sulla natura e sulla morfologia della controdichiarazione, ha provveduto ad isolare tre fattispecie da tutto il resto della vicenda processuale: a) l'accordo simulatorio intervenuto tra il proprietario del villino ed i suoi occupanti; b) il contratto di locazione, quello registrato ai fini legali, contenente l'indicazione del canone ai fini impositivi; c) la controdichiarazione scritta contenente l'esatta indicazione degli importi maggiorati che il proprietario del villino aveva interessa ad incassare in spregio delle leggi tributarie vigenti.

Orbene, le Sezioni Unite, richiamandosi all'art. 13 della legge 431/98, in contrasto con il proprio precedente giurisprudenziale, sentenza n. 16089/2003 il quale, seppure in linea di massima aveva consentito l'equiparazione di atti omogeni (anche se qui si trattava di vicenda avente diverso oggetto processuale) ritiene  che la pattuizione di cui alla lettera c) della distinzione di cui sopra, sia da ritenere nulla in virtù del fatto che è impossibile, dal punto di vista giuridico, procedere alla comparazione dell'atto controdichiarativo, peraltro privo di registrazione, con quello legalmente vigente tra le parti.

D'altra parte, ritenere possibile la comparazione dell'atto dissimulato, non registrato, con il contratto legale, regolarmente registrato ai fini fiscali, significa far assurgere, il primo, a rango di atto negoziale liberamente assunto in autonomia tra le parti mentre, tale atto, si qualifica, pur sempre, quale atto elusivo cui l'ordinamento giuridico priva di qualsiasi effetto giuridico.

Soltanto un nuovo accordo di carattere novativo consentirebbe di modificare, in aumento o in diminuzione, il precedente contratto di locazione.

Il ragionamento giuridico della Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, ha preso piede dalla incomparabilità dell'atto controdichiarativo con quello negoziale, regolarmente registrato, avente corso legale tra le parti.

Il ragionamento della Suprema Corte si è rifatto alla voluntas del legislatore del 1998. Si è orientata all'orientamento del legislatore dell'epoca per condividerne le ratio posta a fondamento dell'emanazione della legge in materia di locazioni: disciplinare in materia unitaria la materia delle locazioni abitative alla luce fenomeni, ratione temporis, del cd. mercato nero degli affitti, avendo cura di coniugare le opposte esigenze dei proprietari immobiliari con quelle degli affittuari.

La Suprema Corte ha inteso aderire alla cd. visione protezionista adottata dal legislatore dell'epoca ovvero quella volta a proteggere i soggetti in cerca di soluzioni immobiliari da locare (cd. contraente debole).

In sostanza, sanzionando di nullità la previsione occulta di una maggiorazione del canone apparente, la Suprema Corte ha inteso scongiurare: a) la proliferazione del fenomeno delle cd. locazioni in nero; b) l'avverarsi di una condizione di fatto in base alla quale il soggetto alla ricerca di un immobile da ricevere in godimento, cd. parte debole, possa essere indotto a sottoscrivere una siffatta dichiarazione di maggiorazione del canone di locazione in forza della quale viene previsto una maggiorazione del canone di locazione diversamente da quanto stabilito da contratto originario.

Conclusione
La Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, alla luce del ragionamento giuridico di cui sopra, rigettando il ricorso del proprietario del villino, ha sancito la nullità assoluta di qualsiasi atto controdichiarativo sottoscritto in deroga al contratto legale vigente tra le parti.